不動産に関するご質問

よくあるご質問Q&A

不動産売却全般について

仲介手数料はどれくらいかかりますか？

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、計算式は以下の通りです。

• 200万円以下の部分：売買価格の5% + 消費税
• 200万円を超えて400万円以下の部分：売買価格の4% + 消費税
• 400万円を超える部分：売買価格の3% + 消費税

【売買価格400万円以上の場合の速算式】
仲介手数料 =（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

仲介手数料とはどういう料金なのですか？

不動産売買における仲介手数料とは、不動産売買の仲介を行った不動産会社へ支払う成功報酬です。

不動産の売買は個人間で行うことも可能です。しかし、専門的な知識が必要なため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社に仲介活動を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があり、契約が成立した場合に仲介手数料が発生します。

媒介契約とはどのような契約ですか？

不動産の売買や貸借などの契約成立のために、販売活動などの営業努力を不動産会社に依頼する契約のことを「媒介契約」といいます。契約を交わした不動産会社は、契約内容を記載した書面を作り、依頼者に渡さなければなりません。媒介契約には、次の3つの形式があります。

【一般媒介契約】
売主様が、複数の業者に媒介を依頼できる契約です。依頼者が自分で買主様を探した場合はその人と直接売買契約することができます。

【専任媒介契約】
売主様が、一社の不動産会社にのみ依頼する契約です。売主様が自分で買主様を探した場合には直接売買契約が認められます。専任媒介契約をした業者は、売買の相手を早く見つけるほか2週間に1回の業務の報告が義務付けられています。

【専属専任媒介契約】
売主様が一社の宅建業者にのみ依頼する契約です。売主様が自分で買主様を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。専属専任媒介契約をした業者は、売買の相手を早く見つけることおよび1週間に1回の業務の報告が義務付けられています。

不動産の間取図に記載されている略語はどんな意味ですか？

一般的な略語とその意味を以下に記載します。

L（リビング）
D（ダイニング）
K（キッチン）
1R（ワンルーム）
S（納戸・サービスルーム）
DEN（書斎）
CL（クローゼット）
WIC（ウォークインクロ－ゼット）
SIC（シューズインクローゼット）
UB（ユニットバス）
WC（トイレ）
MB（メーターボックス）

たとえば「4LDK＋納戸（S）」と表示されている場合、その物件は「リビング､ダイニング､キッチン、4居室＋サービスルーム」という意味です。

実測面積、登記面積とはどういう意味ですか？

実測面積とは、土地家屋調査士が土地の実際の測量に基づいて算出した面積のことを指し、登記されている「登記面積」とは異なることがあります。そのため、取引の場合は実測面積をもとにすることが多くなります。

分譲マンションの専有面積とはどの部分ですか？

専有面積とは、個人の所有物として扱える専有部分を指します。基本的には部屋の内側を指し、玄関ポーチやバルコニーなどの面積は含まれません。

広告などで見かける「セットバック」とはどういう意味ですか？

幅員4メートル未満の道路に接している敷地では、道路との境界線を、原則として道路の中心線から2メートルまたは、道路向かいの敷地から4メートルを後退させる必要があります。これを「セットバック」と言い、セットバックした部分は道路と見なされます。

境界標の設置や測量はしなければいけませんか？

不動産の売買契約を締結する際、売主様は境界の明示を行わなければなりません。万が一隣地との間に境界トラブルなどが起こった場合、売主様の責任で解決する必要があるため注意が必要です。

土地を買って注文住宅を建てるには、まず何をすればいいですか？

最初にすべきなのは、おおよその総額予算を決めることです。ご家族の年収や支払い可能なローン額を逆算したうえで、予算を決めていきましょう。

不動産を購入する場合、自己資金はどれくらい必要になりますか？

以前は住宅の購入価格に対して10％以上の自己資金が必要でしたが、現在では物件価格の90～100％の融資をしてくれる住宅ローンも多く登場しています。金融機関によっては100％のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もありますので、まずはご相談ください。

転職して1年経っていませんが住宅ローンは利用できますか？

一般的な住宅ローンの申し込み基準は、勤続年数1年以上となっています。しかし、転職などの理由や年収、職業内容によっては相談が可能な場合がありますので、ぜひご相談ください。

産休を取得した場合、住宅ローンの収入合算は可能ですか？

以前であれば産休の場合は職場復帰が条件となる金融機関が多数でした。現在では産休中でも借りられるパターンが増えていますので、お気軽にご相談ください。

不動産を購入する場合はどんな費用がかかりますか？

税金に関しては、契約書に貼る印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。また、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う手数料、銀行への手数料がかかります。中古物件の場合、購入価格の6～10％が目安になります。

物件の価格交渉は可能ですか？

弊社が売主様と買主様の間に入って価格や契約条件などの調整を行います。ご要望がある場合は、まずはお気軽にご相談ください。

不動産購入後にやらなければならない手続きには何がありますか？

住宅ローンを利用する場合は住宅ローンの手続きがあるほか、決済時には代金の支払いおよび物件のお引き渡し、インフラ（電気、水道、ガス等）の変更手続きをする必要があります。各公共機関への名義変更の手続きもありますので、忘れずに進めましょう。

中古で購入した建物に不具合があった場合はどうすればいいですか？

弊社では、中古戸建の取引の際には有資格者による建物状況調査や建物保証を一部サービスで行っております。保証期間内で建物の不具合が見つかった場合は、保証の対象となりますので、ご安心ください。

不動産売却の依頼時に準備しておくものはありますか？

事前に所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

【共通】

• 登記済証（権利証）または登記識別情報。※紛失されている場合は、別途費用が発生します。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）。
• 土地・家屋課税明細書（毎年、役所から送付される固定資産税等の資料）または、公課証明書。
• 過去のリフォーム履歴。

【土地、建物の場合】

• 土地の公図、地積測量図。
• 建物の設計図書、間取図等。

【マンションの場合】

• 分譲時のパンフレットや間取図。
• 管理規約、使用細則等。

【収益物件の場合】

• 管理会社から送付される毎月の家賃明細。
• 建物の設計図書、間取図等。
• 消防法やエレベーター、貯水槽などの法定点検履歴。

売出価格を決める基準は何ですか？

不動産会社が作成する査定書の「査定価格」を参考にしながら、お客様自身が決めるケースが一般的です。

査定価格は、近隣公示価格や路線価、近隣取引事例、物件の特徴などを調査したうえで、売り出し開始から3ヶ月以内に成約になると考えられる価格をご提案しています。

価格査定はどのように行っていますか？

価格査定の方法には、周辺の事例などをもとに概算をお伝えする「簡易査定」と、実際に訪問して調査したうえで算出する「訪問査定」があります。相場だけ知りたい方は簡易査定をおすすめしています。

所有している不動産を急いで売りたい場合はどうすればいいですか？

最短で確実に売りたい場合は、不動産会社が直接買い取る方法を利用することで1～2週間程度で売却が可能になります。ただし、価格が相場の7割程度になるためご注意ください。

売却価格を査定価格と変えても問題ありませんか？

査定価格はあくまでこれまでの取引事例を参考にした価格ですので、物件の状況や市場の動きを踏まえて価格を変えることはまったく問題ありません。

物件に住みながら売却はできますか？

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住宅ローンの支払いがあり、引っ越すと家賃との2重払いになるため、住みながら売却を進めている方が多数となっています。

売却を依頼した場合、広告費などの費用はかかりますか？

いいえ、基本的に仲介手数料以外にはかかりませんのでご安心ください。

不動産売却を行った場合、確定申告は必要ですか？

不動産を売却した年の翌年に、必ず確定申告をしなければなりません。申告しない場合は税法上の違反となる可能性があるため、ご注意ください。

売却前には物件のリフォームが必要ですか？

建物の状況次第では、リフォームしたほうが高条件で売れることもあります。ただし、買主様の好みにもよりますので、リフォームをしないパターンが大多数です。

不動産の売却活動とは具多的にどんなことをするのでしょうか？

ホームページや不動産系のポータルサイトへの掲載、紙媒体の不動産情報誌への掲載、新聞へのチラシ折込、店内での物件情報の掲示、各指定流通機構（レインズ）への物件登録などになります。また、弊社の既存のお客様への情報提供なども行います。

不動産売却の際に必要な諸経費にはどのようなものがありますか？

【主な費用】

• 契約書に貼付する収入印紙
• 司法書士に抵当権の抹消手続き費用・売渡証書作成費用など
• 譲渡所得税（居住用不動産について3,000万円の特別控除などがあります）
• 代金受領時の振込手数料
• 仲介手数料

【その他】

• 建物状況調査（インスペクション）・修繕費用
• ハウスクリーニング費用
• 原状回復（リフォーム）・住宅設備修理費用
• 確定測量費用（測量が未了の場合）
• 建物解体費用
• 引っ越し費用
• 残置物撤去費用
• 法定点検実施費用（未実施の場合）
• 相続登記費用（未了の場合）
• 越境物や地中埋設物の撤去費用

その他、物件や役所調査等で追加費用が発生する場合があります。

相続税は、誰がいつ払えばいいのですか？

相続税が課税されるのは、相続や遺贈によって死亡した人（被相続人）の財産を取得した人（相続人）になります。遺産総額が基礎控除額を上回った場合は納付しなければならず、相続の申告や納付期限は被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内となります。

いくらまでなら相続税は発生しませんか？

相続税は相続した財産の総額が基礎控除額までであれば発生しません。基礎控除額の計算式は下記になります。

「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」

たとえば夫が亡くなって妻と子供2人が相続人となる場合、3,000万円＋600万円×3人となり、総額4,800万円が基礎控除額となり非課税になります。

相続税の課税対象になる財産とならない財産の違いはなんですか？

相続によって取得した財産のうち、被相続人が持っていた「お金に換えられるもの」が相続財産となります。

【相続税の課税対象となる財産】

• 金融資産：現金・預貯金
• 不動産：土地・建物
• 動産：車や貴金属、骨董品など
• 有価証券：株式、国債など
• 各種権利：特許、著作権、ゴルフ会員権、貸付金など
• その他：死亡保険金や死亡退職金など（一部非課税）

【相続税のかからない財産】

• 墓所や仏壇、仏像など（骨董品や投資目的を除く）
• 宗教や慈善事業など

相続人同士で揉めているのですが、分割協議のサポートはしていただけますか？

対応可能です。弊社では、相続人の間で揉めている案件についても、全員がご納得いただける方法をご提案いたします。お気軽にご相談ください。

売却したい不動産を県外に持っていますが対応可能ですか？

弊社では、日本全国どこでも対応が可能です。全国に弊社のネットワークがありますので、現地の提携会社などと連携をとりご対応をさせていただきます。