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SelFin（セルフィン）を利用しないと損するかも・・・!?

■目次

○不動産価格の基本的な考え方

・個別性（不動産に同じものはない）

・取引時点（不動産の価格は時期によって変動する）

・売主と買主の合意（双方の合意によって価格が決まる）

○「SelFin（セルフィン）」とは～鹿児島市の1LCがおすすめするAIを活用した購入方法

・「SelFin（セルフィン）」が判断できる情報は

1. 価格の妥当性を判定

2. 対象不動産の流動性を判定

3. 建築年から耐震性を判定

4 マンションの管理状況の判定

5. 戸建て住宅の土地の資産性について判定

6. 住宅ローン減税の対象かどうかの判定

・「SelFin（セルフィン）」で資産価値を判定しておく重要性

 

■タイトル

• 不動産価格の基本的な考え方を知っておこう！
• 不動産の売却や購入の判断はAIを活用する時代に！
• 「SelFin（セルフィン）」に無料登録しておこう！

 

不動産の情報をみていても、本当にその価格が相場通りなのか、なかなかうまく判断することができません。

 

不動産は個別性が高く、同じものがいくつも売られているようなものではありませんので、何を基準にして「妥当」だと判断していいのか分からないためです。

 

ここでは不動産の売却や購入を検討している方のために、不動産価格がどのように決まるのか、その基本的な考え方についてご紹介していきます。

 

また、近年注目されている、AIを活用した判断システム「SelFin（セルフィン）」についてもお伝えしていきます。

 

鹿児島市の不動産でお困りのことなら、お気軽に1LCまでご相談ください。

 

○不動産価格の基本的な考え方

• 個別性（不動産に同じものはない）
• 取引時点（不動産の価格は時期によって変動する）
• 売主と買主の合意（双方の合意によって価格が決まる）

 

不動産価格の妥当性を知るための基本的な考えとして、上記3つのポイントがあります。

 

店舗でモノを購入するように不動産価格は決められておらず、取引ごとに決められています。

 

そのため、さまざまな情報や専門家からのアドバイスなどを踏まえ、取引の相手方と交渉を重ねながら、納得した価格で取引を行うことになります。

 

どのような内容なのか、順番にご説明していきましょう。

 

・個別性（不動産に同じものはない）

不動産にはまったく同じものが存在しません。これを「個別性」と呼んでいます。

 

同じような不動産が建てられている地域もありますが、一軒一軒の建物を見てみると、土地の面積や接道部分、建物のデザインなど異なるポイントがたくさんあります。

 

土地の広さによって価格が異なることはもちろんですし、土地に面している道路が一方向である場合と二方向である場合でも異なります。

 

建物の間取りが違っても、使用する材質や設備が違っても、価格が異なることは当然のことでしょう。

 

不動産にはこのような個別性を特徴として持っていますので、物件ごとにその価値を検討しなければならないのです。

 

・取引時点（不動産の価格は時期によって変動する）

不動産価格は市場全体の相場によって変動する性質を持っていますので、同じ不動産でも時期によって異なる場合があります。

 

これを「取引時点」と呼んでいます。

 

不動産価格の相場となる指標については次のものがあります。

 

• 地価公示価格
• 基準地価格
• 路線価

 

「地価公示価格」とは国土交通省が地価公示法に基づいて毎年3月頃に公表しているもので、毎年1月1日現在での標準地1㎡あたりの価格指標です。

 

「基準地価格」とは都道府県が毎年9月頃に公表しているもので、毎年7月1日現在での基準地1㎡あたりの価格指標です。

 

「路線価」とは国税局が公表しているもので、主要な道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの評価額です。

 

いずれも不動産取引において、適正価格での取引となることを目的とし公表しています。

 

これらを参考にして、検討するといいでしょう。

 

・売主と買主の合意（双方の合意によって価格が決まる）

不動産の評価については一定の基準や算式によって示すことができますが、これで価格が決定するわけではありません。

 

売主と買主の合意によって不動産価格が決定するからです。

 

そのため、一般的な相場で取引されるケースもあれば、相場よりも高くなったり安くなったりすることもあります。

 

 

○「SelFin（セルフィン）」とは～鹿児島市の1LCがおすすめするAIを活用した購入方法

不動産の広告だけをみていると、なかなかその物件のすべてを知ることはできません。

 

もちろん物件の写真を見ることや、物件が持っている事実については公開されていますが、自身にとって不利益となる情報については、正確に把握できない可能性があるのです。

 

そこでおすすめなのか、不動産の資産価値やリスクを一瞬で知ることができる「SelFin（セルフィン）」の利用です。

 

「SelFin（セルフィン）」とは、AI（人工知能）を活用したもので、無料でご利用いただくことができます。

 

ビックデータやオープンデータによって機械学習を繰り返しているために、瞬時に不動産の最適な価格やその不動産が持っているリスクを判断することができるのです。

 

・「SelFin（セルフィン）」が判断できる情報は

1. 価格の妥当性を判定

2. 対象不動産の流動性を判定

3. 建築年から耐震性を判定

4. マンションの管理状況の判定

5. 戸建て住宅の土地の資産性について判定

6. 住宅ローン減税の対象かどうかの判定

 

「SelFin（セルフィン）」は、上記の内容について知ることができるAIで、物件の診断レポート（PDF）を受け取ることができるシステムになっています。

 

1. 価格の妥当性を判定

マンションの場合は収益還元法によって想定賃料と想定価格を算出、戸建て住宅の場合は積算価格にて算出し、価格の妥当性を判断することができます。

 

2. 対象不動産の流動性を判定

昼夜間人口差などのデータから「街力」を算出し、流動性を算出することができます、流動性が高いほど売れやすいと判断することができます。

 

3. 建築年から耐震性を判定

建築年月などから耐震性を判定することができます。耐震性が確保されていることが、各種補助制度の適用条件になっていることから、資産性に大きな影響を与える指標となります。

 

4 マンションの管理状況の判定

管理形態や規模から管理状況を判定することによって、マンションの資産価値を知ることができます。管理費・修繕積立金の妥当性もあわせて判定します。

 

5. 戸建て住宅の土地の資産性について判定

戸建て住宅の建ぺい率や容積率、セットバックの有無、接道状況などから、土地の資産性を評価していきます。

 

6. 住宅ローン減税の対象かどうかの判定

住宅ローン減税は住宅購入者にとってとても大事な支援制度です。床面積や築年数基準などから、住宅ローン減税が適用になるかどうか評価していきます。

 

・「SelFin（セルフィン）」で資産価値を判定しておく重要性

不動産の購入は、売却を考えて購入することが大切であると考えます。

 

というのも、「生涯をこの家で過ごそう」と終の棲家として購入する場合には、売却のことは一切考えずに購入するようになります。

 

しかし、いつか売却すると考えていると購入する際に、住み心地や住みやすさを自分や家族だけではなく、他人目線で考えるようになります。

 

自分だけではなく、ほかの人からも見ても利便性の高い住宅であれば、買い手が見つかりやすくなるのです。

 

また国は「立地適正化計画」によって、居住機能や公共交通、医療、福祉、商業などの都市機能をコントロールしています。

 

つまり今後、インフラ整備などがどんどん進み新しいまちづくりが進む地域もあれば、そうでない地域も現れてくることが分かります。

 

そのような情報を的確に掴んでおくことによって、不動産の購入と同時に、売却の目途もある程度、付けておくことができます。

 

そのためには、「SelFin（セルフィン）」をうまく活用することによって、的確な判断が可能となります。

 

登録は無料となっていますので、ぜひうまく活用していただきたいと考えます。