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【完全保存版】査定で損しないために知るべき3つの評価方法
取引事例比較法・収益還元法・原価法を“世界一わかりやすく”解説
不動産の査定は、
「どの評価方法を使うか」 で価格が大きく変わります。
特に、
・2億円以上の収益不動産
・RC・SRCの一棟マンション
・相続や共有名義の複雑な案件
では、評価方法の選び方を間違えると、
数千万円〜1億円以上の損につながることがあります。
この記事では、難しい用語を一切使わずに
小学生でも理解できるレベルで、3つの評価方法の違いと正しい使い方 を解説します。
◆ 1. 評価方法は「3種類」だけ
不動産の価格は、世界中どこでも
次の3つで決まります。
① 取引事例比較法（とりひきじれい ひかくほう）
“近くで似た物件がいくらで売れたか”を見る方法。
・リンゴはリンゴの売値で決まる
スーパーでリンゴを買うとき、
同じ品種のリンゴの値段を見ますよね？
それと同じで、
近くの同じ大きさ・同じ用途の土地や建物が
最近いくらで売れたか をもとに価格を決める方法です。
✔ 一般住宅・土地では最も使われる
ただし、
収益不動産の場合は注意！
収益物件は、駅・利回り・投資家需要で価格が大きく変わるため、
この方法だけだと 過小評価になりやすい です。
② 収益還元法（しゅうえき かんげんほう）
“この不動産が将来いくら稼ぐか”で値段を決める方法。
・お店の価値は「どれくらい儲かるか」で決まる
不動産も同じで、
毎月いくらの家賃収入があり、
年間でいくら利益が残るか（NOI）を見ます。
その利益を
「投資家がどのくらいの利回りを求めるか」
で割り戻して計算します。
✔ 2億以上のRC・SRC一棟ではほぼ必須
投資家が買う物件は
“利回り”で値段が決まるため、
収益還元法が最も正確 です。
③ 原価法（げんかほう）
“この建物をもう一度つくったら、いくらかかるか？”を見る方法。
土地の値段 ＋ 建物の再調達価格
から、年数分の価値を差し引いて算出します。
✔ 注意
築古や老朽化物件は、
原価法だと極端に安い評価になることがあります。
◆ 2. 3つの方法を“どう使い分けるか？”
実はここが一番大事です。
✔ 使い方の正解はこれ
-
一般住宅・土地 → 取引事例比較法が中心
-
2億円以上の収益不動産 → 収益還元法が中心（必須）
-
特殊物件・特殊立地 → 原価法を補助として使う
つまり、
収益物件なのに「机上査定（取引事例だけ）」で出した査定は危険 ということです。
実勢価格より
1,000〜3,000万円、
場合によっては1億円以上低く査定されるケースもあります。
◆ 3. なぜ査定が“ズレる”のか？
理由はとてもシンプルで…
▶ 「正しい評価方法を使っていない」
からです。
例えば：
-
本来収益還元法で評価すべきRCマンションを
-
住宅のように事例比較でだけ見てしまうと
→ 正しい値段より大幅に安くなる
特に
・相続不動産
・共有名義
・破産・債務超過の売却
など、複雑な案件は査定が狂いやすいです。
◆ 4. 3つの評価方法を“簡単に見抜くコツ”
【コツ①】根拠のない“高額査定”に注意
最初に高い査定を出して、
あとから値下げさせる手口は非常に多いです。
必ず
「なぜこの価格になるのか」
根拠を確認してください。
【コツ②】収益物件は「利回り＋需要」で決まる
収益不動産は、
・満室想定家賃
・利回り
・投資家の需要（買いたい人の数）
で価格が決まります。
担当者がこの3つを説明できれば信頼できます。
【コツ③】土地値（とちね）を必ず見る
土地値70％以上ある物件は、
“値崩れしない良い物件”
であることが多く、
査定でも高評価されます。
◆ 5. 査定方法を知れば“売却の失敗”はほぼ防げる
査定は、売却の入口です。
ここを間違えると
その後の価格・交渉・スピードが全部ズレます。
逆に、
正しい評価方法を使えば
最短で・最高値で売却できます。
◆ 6. まとめ
-
不動産の評価方法は 3種類だけ
①取引事例比較法
②収益還元法
③原価法 -
収益物件では 収益還元法が最重要
-
一般住宅では 事例比較法が中心
-
査定がズレる理由は「方法の使い分けミス」
-
評価方法を知っていれば 売却で損しない
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