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【高く売れる売主の共通点】
2億〜20億の不動産を“最短・最高値”で売却した売主に共通する行動パターンを徹底解説
■ はじめに：高額不動産は“売主の行動”だけで数百万〜数千万の差が出る
不動産売却は
「不動産会社の能力」で決まると思われがちですが、
1LCが25年間の実務で確信したのは、こうです。
✔ 高く売れるかどうかは“売主の行動次第”で決まる
✔ 売主の行動が正しいと価格は上がる
✔ 売主の行動が間違うと価格は下がる
✔ 2億〜20億の高額帯では“売主の動き”が特に重要
この記事では、
相続・共有名義・立退き・老朽化・破産案件・RC/SRCの一棟マンションなど
難易度の高い売却で最高値を成功させた売主に共通する行動 を
1LCの実務ベースで6000字にまとめました。
あなたが 今すぐ真似できる行動だけ を抽出しています。
■ 高く売れる売主に共通する“7つの行動パターン”
① 最初に“実勢価格”を知る
高く売れる売主は、
最初に必ず 「実勢価格」 を確認します。
実勢価格とは
「実際に取引されている本当の価格」のこと。
一般の査定価格は：
-
過去の売り出し価格ベース
-
平均利回りベース
-
周辺事例を機械的に当てただけ
-
成約価格を見ていない
-
高額買主の買値を知らない
このため 5000万〜1.5億のズレは普通 です。
正しい価格で売り出せば：
-
買主の食いつきが良い
-
値下げが減る
-
成約スピードが早い
-
価格交渉で強くなる
つまり“高額売却の土台”ができます。
② 高額買主の“性質と買値”を理解する
高く売れる売主は、
買主の種類で価格が大きく変わることを知っています。
高額帯での代表的な買主：
-
医療法人
-
資産管理法人
-
外国法人
-
国内ファンド
-
海外投資家
-
現金買主
-
富裕層ファミリー
これらの買主は、
普通の仲介店ではアクセスできません。
1LCは、こうした買主の
-
現在の買値
-
希望エリア
-
出せる上限価格
-
資金の出所
-
スピード感
-
過去の成約履歴
まで把握しているため、
“誰にいくらで売れるか”を具体的に提示できます。
高く売れる売主は、
“買主選定＝価格”であることを理解しているのです。
③ 広告に出す前に“非公開で買主へ紹介してもらう”
ネット掲載・広告掲載は
売却活動の“最終手段”です。
高く売れる売主の行動：
✔ 最初から非公開で買主に直接紹介してもらう
→ 広告に出さないため、値下げ圧力がかからない
→ 優良買主が集まる
→ スピード決済が可能
逆に、
広告に出すと以下の悪影響があります。
-
「売り急ぎ物件」と見られる
-
価格競争になる
-
値下げが前提の交渉になる
-
他の売主の比較対象にされる
高額帯では 広告＝安く売る方法 です。
④ “修繕しない・立退きしない”で売ることを知っている
高く売れる売主は、
売却前に手を加えない ことを知っています。
-
修繕しても価格が上がらない
-
立退きすると費用が増える
-
空室を埋めても利回りがズレる
-
改装は買主によって基準が違う
むしろ、
“現状のまま買う買主” に紹介するほうが
高く売れることがほとんどです。
1LCの実務でも：
-
修繕前 → 高額成約
-
立退き前 → 高額成約
-
問題入居者あり → 高額成約
-
老朽化のまま → 高額成約
これは 高額買主の判断基準が違う からです。
⑤ 価格交渉で「最初から戦略を決める」
高額売主に共通するのは
“最初に戦略を決める” こと。
悪い例：
「高く売りたい → 売れない → 値下げ → 売れ残る」
良い例：
「実勢価格を把握 → 買主候補を特定 → 交渉ラインを設定 → 売る」
この違いだけで、
価格が 3000万〜8000万 変わります。
⑥ 売却理由・背景を正直に伝える
高額帯の買主は
“売却理由”を気にします。
正直に話す売主は：
-
信頼されやすい
-
価格交渉で有利
-
スムーズに成約
逆に嘘をつくと：
-
買主が不信感
-
価格が下がる
-
最悪キャンセル
1LCは売主の事情を深く聞き、
買主へ“正しい伝え方”を調整するので
売主は損をしません。
⑦ 1LCと“ワンチーム”で進める意識が強い
高額売主は、
知識ではなく“判断力”が違います。
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素早いレス
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必要資料の即提出
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不明点の質問
-
税金の相談
-
価格の調整
-
交渉方針の合意
この“進める力”が価格を押し上げます。
■ “高く売れなかった売主”に共通する失敗
反対に
価格を下げてしまう売主の行動 もはっきりしています。
❌ ① 一括査定サイトに依頼する
目的が“売主情報の収集”のため、
高額帯では最悪の行動です。
❌ ② 一般仲介に依頼する
高額帯の経験がなく、
広告掲載 → 値下げ → 安売り になる。
❌ ③ 広告掲載ありきで動く
露出＝安売り。
❌ ④ 売り出し価格を高く設定しすぎる
「高く売れる」は
“正しく売る”の意味。
相場より高すぎる価格設定は
売れ残り → 値下げ → 損 になる。
❌ ⑤ 修繕してから売ろうとする
売却時に修繕しても意味がない。
❌ ⑥ 立退きを先にする
立退き前のほうが高いケースが多い。
❌ ⑦ 税金を計算せずに売る
税率・譲渡所得・特例・取得費を知らずに売ると
税金で数百万損をする。
■ 実例で分かる“売主の行動”が価格に与える影響
（実例＋フィクション混合）
● ケース1：行動が早い売主 → 3.8億 → 4.2億成約
相続再分割 → 実勢価格の算出 → 非公開紹介 → 即決。
● ケース2：一括査定に出した売主 → 広告掲載 → 売れ残り → −3000万円
最初の判断ミス。
● ケース3：立退き不要で売れると理解 → 3.1億 → 3.8億で高額売却
行動の違いで ＋7000万円。
● ケース4：修繕前に売却 → 修繕費3000万円節約
判断の正しさ。
● ケース5：1LCと即時連携 → 相続税期限まで5ヶ月 → 14日で成約
早い行動が命。
■ まとめ：高く売れる売主は“行動”が違う
プロの世界で共通しているのは
高く売れる売主ほど行動が正しい ということ。
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実勢価格を知る
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高額買主を理解する
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非公開で紹介してもらう
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修繕しない・立退きしない
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最初に戦略を決める
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正直な情報共有
-
専門家とワンチームで進める
これらを実行するだけで
価格は 3000万〜1億以上 違ってきます。
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