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- 【不動産売却査定の落とし穴】 …
■ はじめに：売却査定は“9割がズレている”。特に高額物件は危険
不動産売却で最初に行うのが 査定。
しかし、1LCは25年間の実務経験から断言できます。
✔ 高額物件（2億〜20億）の査定は9割が“ズレている”
✔ 机上査定ほど危険なものはない
✔ 売主の8割が「安く売って損」をしている
✔ 最も損する理由は“査定の仕組みを知らないから”
この記事では、
-
アパート・RC・SRC一棟マンション
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相続・共有名義
-
立退き物件
-
老朽化・債務超過
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2億〜20億の収益不動産
これら専門エリアにおいて、
査定がどのようにズレるのか、なぜズレるのか、どう見抜けば損をしないか を
1LCの実務データをもとに6000字でまとめます。
■ 不動産査定は「3種類」あるが、正確なのは1つだけ
① 簡易査定（机上査定）
✓ 最も早い
✓ 最もズレる
✓ 最も危険
理由：
-
データの平均値で計算
-
過去の売り出し価格を参照（＝成約価格ではない）
-
実勢賃料・空室・修繕を考慮しない
-
法務リスクも全部無視
→ 高額帯では5000万〜1.5億ズレることも普通
② 訪問査定
情報は増えるが、
一般仲介では“広告用の価格設定”をするため、
過度に高く出しがち。
結果：
数ヶ月売れず → 値下げ → 安売りルートへ。
③ 実勢価格査定（＝プロの本当の査定）
1LCが行う査定はこれ。
✔ 成約事例（非公開）
✔ 実勢利回り
✔ 土地値比率
✔ 管理状態
✔ 修繕履歴
✔ 空室率
✔ 高額買主の現在の買値
✔ 銀行評価
✔ 相続・共有・立退きリスク
すべてを反映するため
最も高く売れる価格が出る＝最も正確。
■ 査定がズレる“6つの理由”
① 売り出し価格と成約価格を混同している
多くの不動産会社は、
「売り出し価格」をもとに査定します。
しかし実際の市場は：
・売り出し：3.5億
・成約：3.1億
・差：4000万円
この差分が査定に反映されないため、ズレます。
② 利回りの設定が雑
利回りは1％違うだけで
数千万円変わる 指標です。
例：
NOI 1500万円
利回り6％ → 2.5億
利回り7％ → 2.14億
差額：3600万円
一般仲介は、“なんとなく”の利回りで査定します。
③ 土地値を理解していない
土地値比率が高い物件は
収益が悪くても“高く売れる”。
この理解がない業者は
土地値物件を激安査定します。
④ 修繕履歴の解釈ミス
・大規模修繕直後
・配管交換
・防水・外壁済み
・エレベーター更新済み
これらは価格を押し上げる要因ですが、
一般仲介は評価しません。
⑤ 高額買主の“実際の買値”を知らない
最大のズレ要因はこれ。
2億〜20億の買主は
・医療法人
・資産管理会社
・富裕層
・外国法人
・国内ファンド
・現金買主
これら専門買主が 今いくらで買っているか を
一般仲介は把握していません。
1LCは
全国6000〜7000件の売買データと
直接つながる高額買主の “リアルな買値” を持っているため、
最もズレない査定が可能。
⑥ 問題物件の“現状のまま売れる価格”を知らない
・立退き
・トラブル入居者
・老朽化
・修繕不足
・越境問題
・配管トラブル
・債務超過
こうした物件は、
“現状のまま買う”専門買主がいます。
しかし一般仲介は
「直さないと売れません」「退去させてください」
と間違った助言をし、価格が下がります。
■ 実際にあった「査定ズレ」事例
● ケース1：机上査定2.9億 → 実勢価格3.5億（＋6000万円）
一般仲介の利回り設定ミス。
1LCの査定で6000万円上振れ。
● ケース2：土地値の評価ミス → 1.7億 → 実勢2.3億（＋6000万円）
土地値が高いのに収益だけで評価されていた。
● ケース3：修繕履歴を評価せず → 4.2億 → 実勢5.0億（＋8000万円）
修繕履歴＋エレベーター更新を評価して高額成約。
● ケース4：立退き必要 → 3.1億 → 現状のまま3.8億（＋7000万円）
“立退き前のほうが高い”ケース。
● ケース5：破産直前 → 一般仲介で売れず → 14日で6.2億
管財人案件を適切に調整。
■ 売主が査定で“絶対にやってはいけないこと”
・高い査定を出した会社を信用する
・一括査定サイトを使う
・価格だけで選ぶ
・一般仲介に任せる
・机上査定で判断する
・成約事例を確認しない
・実勢価格を知らないまま売る
・高額物件ほど致命的な失敗になります。
■ “正しい査定”を見抜くチェックリスト
1LCが売主に必ず伝える
「正しい査定の見抜き方」はこれです。
✔ 成約事例を提示しているか
✔ 非公開取引を知っているか
✔ 土地値を評価しているか
✔ 修繕履歴を考慮しているか
✔ 実勢利回りで計算しているか
✔ 高額買主ごとの買値を知っているか
✔ 机上査定で終わらせていないか
1つでも欠けたら、
その査定は危険です。
■ 結論：査定がズレれば“売却価格は必ずズレる”
査定がズレると、
・売り出し価格がズレる
・買主選定がズレる
・価格交渉で負ける
そして
売主だけが損をする 結果になります。
正しい査定だけが
高額売却のスタート地点です。
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