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【不動産売却の税金と“最適な売却タイミング”】
相続税・譲渡所得税・3000万円控除まで“損しない決断”を専門家が徹底解説
■ はじめに：高額物件の売却は「税金の知識」で数百万〜数千万円が変わる
不動産を売るとき、
最も見落とされがちなのが 「税金とタイミング」 です。
とくに以下の人は、
売却タイミングを誤ると 数百万〜2000万円以上損する ことがあります。
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相続した不動産を売りたい
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共有名義のまま売却を検討
-
RC・SRCなど2億〜20億の収益不動産
-
譲渡所得税が心配
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相続税支払いの期限が迫っている
-
売るべきか保有すべきか判断に迷う
-
築古でそろそろ出口を考えている
私は（1LC 株式会社 代表：岩下）として
25年間、全国の主要都市で
相続 × 税務 × 高額不動産売却 の現場を扱ってきました。
この記事では、
高額物件の売却で 絶対に損をしないタイミングと税金の全知識 を
専門＋やさしい説明でお伝えします。
■ 不動産売却で“必ず関わる税金”はこの3つだけ
複雑に見えますが、
本質的に覚えるべきはこの3つです。
① 譲渡所得税（売ったときの税金）
売却額 −（取得費 + 諸費用）＝ 譲渡所得（利益）
利益に対して
20％（長期） or 39％（短期）が課税されます。
② 相続税（相続した人のみ）
遺産額に応じて課税。
相続税の支払い期限は 10ヶ月。
→ この期限に間に合わせるために
“急ぎ売却”になりやすい のが実務です。
③ 固定資産税（保有中の税金）
売却期間が長引くほど
保有税が増えるため、
ダラダラ売却は最も損する行為 です。
■ 売却タイミングで“最も損するケース”とは？
❌ ケース①：短期譲渡のまま売る（所有5年以内）
売却益の税率が 39％（短期） に跳ね上がります。
長期譲渡（所有5年超）になれば 20％ になるため、
状況によっては“6ヶ月待つだけで数百万得”になります。
❌ ケース②：相続税の支払い期限直前で慌てて売る
これが最悪のパターンです。
期限が迫ると
-
値下げしやすい
-
買主に足元を見られる
-
仲介が焦って安く売る
-
最悪、間に合わない
相続税支払いは10ヶ月。
売却に必要な平均期間は2〜6ヶ月。
逆算すると、
相続後“3ヶ月以内”に動き始めるのが最適です。
❌ ケース③：修繕してから売る
築古RC・SRCは、
修繕しても価格に反映されないことが多いです。
むしろ、
現状のまま売った方が高い ケースが非常に多い。
理由：
プロ買主は「自社基準で修繕したい」ため。
❌ ケース④：繁忙期を誤解している
売却の繁忙期は “賃貸の繁忙期” とは別です。
売却のベストシーズン：
-
1月〜3月
-
9月〜11月
問い合わせが増え、
高額買主が動く時期です。
■ 【重要】売却の判断に使う“3つのチェックリスト”
売るべきか、保有すべきか迷ったら
以下の3つで判断できます。
①「利益が出るタイミング」か？
-
長期譲渡待ち
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市場利回り
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金利動向
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買主の質
利益が出る時期は
必ず“波”があります。
②「相続・税金で損をしないか？」
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相続税の支払い期限
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譲渡税の計算
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3000万円控除
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取得費不明の危険性
③「建物の寿命と修繕費を考慮」
築30〜40年RCの大規模修繕は
1500〜4000万円。
修繕前に“出口を取る”ほうが
トータルで得なことが多い。
■ 売主が最も得する“ベスト売却タイミング”とは？
① 長期譲渡になった直後（所有6年目）
税率が39％ → 20％に下がるため
利益が最大化する瞬間です。
② 金利が上がる前
融資環境が厳しくなる前に売却すると
買主の動きが良く、高値がつきやすい。
③ 相続税の期限から逆算して“5〜6ヶ月前”
10ヶ月以内に売る必要があるため、
相続後3ヶ月以内に動くのが正解。
④ 建物の“修繕前”
大規模修繕のタイミングは、
出口戦略を見直す最適の時期。
■ 税金で得する“節税の原則”をまとめるとこうなる
● 長期譲渡にして売る（最重要）
税率：
-
長期：20％
-
短期：39％
差は 約2倍。
● 3000万円控除が使えるケースは必ず使う
特例が使える状況は限られますが、
該当すれば“無条件で得”です。
● 取得費が不明な場合は要注意
取得費不明＝95％取得費
となるため税金が増えます。
岩下がよく行うのは
物件資料・契約書・経費を整理し
取得費を可能な限り多く計上する方法。
● 相続後の売却は“早く動く”ほど得
相続税の期限は10ヶ月。
このカウントが重要。
■ 成功事例
● ケース①：長期譲渡まで6ヶ月 → 税金600万円減 → 4.2億で成約
売主はすぐ売りたかったが、
岩下が税金計算をした結果
「6ヶ月待つと600万円税金が減る」と判明。
結果、高額売却＋節税に成功。
● ケース②：相続税期限まで残り5ヶ月 → 3.8億 → 14日で成約
相続税の期限が迫っていたため、
現状のまま買える法人へ直接紹介し即決。
● ケース③：取得費不明だったが整理して税金450万円減額
資料整理と経費取得により
税額を大幅圧縮。
● ケース④：修繕前に売却 → 修繕費3000万円分の節約
築35年RCで修繕前の出口を選び
現金買主へ売却。
■ 売却で“絶対にやってはいけないこと”
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税金を計算せずに売る
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短期譲渡で売却
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相続税期限ギリギリで動く
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広告に出して売る
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修繕してから売る
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相続登記を放置したまま進める
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一般仲介に依頼する
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価格だけで判断する
高額売却 × 税金対策 は、
誰に依頼するかで大きく変わります。
■ まとめ：不動産売却の成功は「税金 × タイミング」で決まる
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税金を理解する
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タイミングを見極める
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実勢価格を把握
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相続・共有名義の整理
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高額買主への直接紹介
このすべてが揃ったとき、
2億〜20億の不動産は
最短 × 最高値 × 最小税負担 で売れます。
【代表直通LINEで無料相談（最速）】
税金・相続・売却タイミングの相談は
すべて代表の岩下が直接対応します。
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売るべきか保有すべきか迷う
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相続税の期限が迫っている
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築古RCの出口を決めたい
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譲渡税を計算したい
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実勢価格を知りたい
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2億〜20億の売却
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