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【立退きが必要な物件を高く売る方法】
老朽化・長期入居・トラブルありでも“最短で・高値で”売却する専門ガイド
■ はじめに：立退きが必要な物件は“最も売りにくい”が、正しく進めれば高く売れる
築30〜40年を超えるRCやアパートでは、
売主の悩みの上位に必ずくるのが 「立退き問題」 です。
よくある悩みはこちらです：
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長期入居の住民が立退きに応じない
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老朽化で建替え・解体が必要
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賃料が相場より低すぎる
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修繕費が大きく、早く売りたい
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立退き交渉が難航している
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入居者トラブルで買主がつかない
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退去が進まず出口戦略がない
そして売主はこう思います：
「立退きしないと売れないのでは？」
結論は、
“立退き前でも高く売る方法はある” です。
むしろ、進め方次第で 500万〜3000万円以上の差 が生まれます。
私は（1LC株式会社 代表：岩下政徳）として、
25年間、相続・立退き・収益不動産・問題物件の
高額売却を専門 に扱ってきました。
この記事では、
立退き問題を抱えた物件を 最短で・高値で売却する方法 を
わかりやすくまとめています。
■ なぜ立退きが必要な物件は売りにくいのか？
立退き問題の物件は、一般の不動産会社では扱えません。
理由は以下の通りです。
① リスクが高く、買主が限られる
立退きには以下のリスクがあり、素人買主は避けます：
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交渉が長引く
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立退料が高額化する
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感情的な対立が起きる
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裁判リスク
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引越し拒否
高額物件になるほど
“専門買主”しか扱えなくなります。
② 広告に出すと“問題物件”と判断され価格が下がる
ポータルサイトに掲載すると、
入居者トラブルまで関連づけられ、
「訳あり物件」と評価されます。
→ 広告に出すと 必ず価格が下がる 分野です。
③ 普通の仲介店では立退きの知識がない
立退きは法務・交渉・心理戦のプロ分野です。
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法的正当事由
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立退料の相場
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合意書の作成
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裁判例
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感情対立への対処
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老朽化リスク
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修繕義務
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退去後の損害リスク
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既存不適格の問題
一般仲介店では 絶対に対応できません。
④ 立退きの進め方を誤ると“価格が数千万円”下がる
特にRC・SRCの一棟物では、
たった一つの交渉ミスで数千万円の損失になります。
例）立退料を高額で提示→1人に払うと全戸が要求→価格が下がる
■ 立退き物件を“高く売る”ための最重要ポイント
立退きが必要な物件を高値で売るには
順番 が何よりも大切です。
① 立退き前に「実勢価格」を出す
立退き後に売却するのが高い、と思っている売主が多いですが、
実は逆で、
“立退き前のほうが高く売れるケース”が非常に多いです。
理由：
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立退きコストを買主が負担してくれる
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交渉を得意とする法人買主が高く買う
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現状のまま受け入れてくれる買主が存在
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立退き前は利回りが高めに見える
実勢価格を知ることで、
「立退き前に売るべきか」「立退き後がベストか」判断できます。
② 誰に売るかで“価格が決定する”
立退き物件は、買主の質によって
価格差が1000万〜5000万円以上 生まれます。
良い買主：
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法人
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富裕層
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海外投資家
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問題物件専門の業者
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医療法人
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収益不動産のプロ
悪い買主：
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一般投資家
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素人
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立退き経験ゼロの個人
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融資頼りの買主
良い買主は、
“現状のまま買う” ことができます。
③ 最初に“問題点”を整理する
立退き物件で最も重要なのは、
交渉前に問題点を整理すること。
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長期入居者がいる
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家賃が低い
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立退き拒否の可能性
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修繕の要否
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配管・越境問題
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老朽化
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管理不全
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建替えの可否
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法務リスク
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既存不適格
これを最初に整理することで、
買主への説明がスムーズになり、
価格が上がります。
■ 立退き物件を高く売る“2つのルート”
ルート①：立退きせず“現状のまま売る”
最も早く、価格も高く売れやすい方法です。
● 買主が立退きを実施
● 現状の家賃・入居状況で売却可能
● 立退きコストは買主負担
● 売却スピードが最短
※ 1LCが最も得意とする手法です。
ルート②：一部だけ立退きしてから売る
“1〜3戸だけ退去”すると価格が一気に上がるケースがあります。
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1階の事務所だけ退去
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問題入居者だけ退去
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一部屋だけ改装して利回り改善
“部分立退き”は価格アップの鉄板戦略です。
■ 立退き交渉の“正しいやり方”
立退きは 順番を誤ると詰みます。
以下は絶対に守るべき流れです。
① 合法的な“正当事由”の整理
裁判例で認められやすい理由：
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老朽化による安全性の問題
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建替え計画
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収支改善の必要性
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所有者の事情（相続・破産など）
② 立退料の相場を理解
立退料＝「家賃 × 6〜12ヶ月」が一般的な相場です。
※ 条件により変動あり。
③ 交渉は“感情”ではなく“数字”で進める
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引越し費用
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仲介手数料
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転居の負担
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今後の建物リスク
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周辺相場
数字で説明すると、
感情的対立が減ります。
④ 合意書を専門家が作成
内容証明レベルの合意書が必要です。
■ 成功事例（実例＋フィクション混合）
● ケース①：築40年RC × 長期入居者 → 立退き前のまま4.8億成約
立退きは買主が実施。
現状のまま高額売却が成功。
● ケース②：トラブル入居者1名 → 部分退去 → 3.6億で売却
1名だけ退去させることで利回り改善。
法人買主が高値で購入。
● ケース③：老朽化 × 相続案件 → 14日で3.1億売却
立退き困難だったが、
“現状のまま買う買主”に紹介して即決。
● ケース④：配管トラブル × 立退き必要 → 海外投資家へ3.9億
立退き交渉が難航しそうだったため、
そのまま海外買主へ高額売却で解決。
■ 売主が“絶対にやってはいけないこと”
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広告に出す
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素人買主に売ろうとする
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立退料を最初に高く提示する
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感情で交渉する
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通知を誤った方法で行う
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一般仲介に依頼する
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修繕を先にしてしまう
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退去後に空室が増えて価格が下がる
これらはすべて
価格が下がる・売れない・揉める原因 です。
■ まとめ：立退き物件は“専門性 × 買主選定 × 実勢価格”で結果が変わる
立退きが必要な物件は、
一般の不動産会社では扱えません。
必要なのは：
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実勢価格の分析
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法務リスクの整理
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立退き交渉のスキーム
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高額買主への直接紹介
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売り方の戦略
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問題点の事前整理
これらが揃ったとき、
立退き物件は 最短で高値売却 が可能です。
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立退きの問題を抱えている物件は、
すべて私（1LC株式会社 代表 岩下政徳）が直接対応します。
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立退きが進まない
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入居者が拒否している
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老朽化で建替えたい
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相続・共有名義
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2億〜20億の高額物件
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現状のまま売りたい
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部分退去で価格UPしたい
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