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【RC・SRC一棟マンションを高く売る方法】
2億〜20億の高額物件で失敗しない“専門家の価格戦略”を徹底解説
■ はじめに：RC・SRC一棟マンションは“普通の売却”で売ると損をする
RC（鉄筋コンクリート）・SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）の
一棟マンションは、
2億〜20億の高額帯で取引される専門領域です。
しかし多くの売主が、
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普通の仲介に依頼
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推定利回りだけで価格を決定
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路線価や机上査定で判断
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広告に掲載して値下げ
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買主の質を意識しない
こうしたミスをしてしまい、
本来の価値よりも 5000万〜1億円以上の損失 を招きます。
私は（1LC株式会社 代表：岩下）として、
25年間、全国の主要都市で
RC・SRCの高額売却を専門 に扱ってきました。
この記事では、
“RC・SRCの一棟マンションで高く売るための正しい手順” を
専門用語を噛み砕きながら
問い合わせ率最大化の構成でまとめています。
■ RC・SRCが「高額売却しやすい物件」である理由
① 土地値が厚い
RC・SRCは基本的に 都市部・駅徒歩圏の好立地 に建っています。
土地値が高いと “底値” が固く、買主からの評価も高くなります。
② 耐用年数が長く、収益性が安定
RC・SRCは鉄骨・鉄筋のため耐震性が高く、
長期保有の法人や富裕層に好まれます。
③ 法人・富裕層が“現金”で買いやすい
高額帯では、融資頼りの個人買主よりも、
以下の買主が強い存在になります：
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医療法人
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資産管理会社
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ファンド
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外国法人
-
富裕層ファミリー
-
現金を保有する企業
こうした買主は “利回り＋資産価値” で判断するため、
高額売却がしやすいのです。
■ RC・SRCの売却で“絶対に失敗するパターン”
以下をやってしまうと、
確実に価格が下がります。
① 「利回りだけ」で値付けする
最悪のケースです。
利回り＝価格ではありません。
利回りだけで値付けをすると、
市場価格と 3000万〜1億円以上のズレ が出ることが普通です。
② 一般仲介店に依頼する
2億〜20億の一棟マンションは 専門領域 です。
一般の仲介店では、以下ができません：
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高額買主への直接紹介
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実勢価格の算出
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法務・税務のリスク整理
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賃貸表の読み解き
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管理状況の評価
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エリア別利回りの分析
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土地値比率の判断
結果、
売れ残り → 値下げ → 安売り
の流れになります。
③ 広告に掲載してしまう
広告に出すと、
“売り急ぎ物件” と見られます。
これが値下げのスタートです。
高額帯は 広告に掲載せず、買主へ直接紹介する のが鉄則です。
■ RC・SRCの適正価格（実勢価格）はこう出す
実勢価格を理解することが
高額売却のすべてです。
一般的な不動産会社ではやらない
“プロの算出方法”を共有します。
① NOI（実際の純収益）から計算
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空室率
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実効賃料
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雑収入
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固定費（点検・保守）
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PM/AM費
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大規模修繕の見込み
ここから真の収益力＝NOIを算出します。
② 市場利回り（エリア×構造×築年）で割り戻し
エリアによって利回りは全く違います。
例：
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東京23区：4.5〜6.5％
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大阪市内：5.5〜7.0％
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名古屋：5.0〜6.5％
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福岡：5.2〜6.8％
この利回りに“築年数・修繕状態”を掛けて調整します。
③ 成約事例（非公開含む）を参照する
REINSでは追えない、
法人間の非公開取引 を最も重視します。
1LCは
全国6000〜7000件の収益データを扱っているため、
リアルな成約価格 を把握しています。
④ 土地値（底値）を算出
土地値の厚い物件は、
収益が悪くても高く売れます。
都市部のRCは
土地値比率が高いため評価が強いのです。
⑤ 買える買主の“実際の買値”で最終調整
高額買主ごとに“出せる価格帯”が決まっています。
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資産管理会社：土地値重視
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外国法人：キャッシュフロー重視
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医療法人：立地重視
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海外投資家：利回り幅広
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富裕層：節税含め総合判断
買主によって価格が変わるため、
“誰に紹介するか” が成功の鍵です。
■ RC・SRCの高額売却で必要な“5つの専門ポイント”
① 修繕履歴
大規模修繕の有無で
価格が2000〜6000万円変わることがあります。
② 積算価格（銀行評価）
融資買主の場合、
積算が出るかどうかが重要です。
③ 土地値比率
土地値が厚い物件＝価格が安定しやすい。
④ 現行賃料と市場賃料のギャップ
賃料を上げられる余地があると
価格が上がります。
⑤ 管理状態・修繕状況
専門買主はここを最も気にします。
■ 高額売却のカギは“買主の質”で決まる
これは断言できます。
良い買主は：
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見学が早い
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現金または低LTV
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条件がシンプル
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すぐ買付を出す
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修繕リスクも受け入れる
悪い買主は：
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値切る
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融資が通らない
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書類ばかり要求
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キャンセルが多い
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時間を奪うだけ
2億〜20億の物件は
買主＝価格 と言えるほど重要です。
■ 成功事例（実例＋フィクション混合）
● ケース①：築33年RC（相続） → 3.8億 → 4.2億で成約
土地値比率が高いことを根拠に
富裕層へ紹介し+4000万アップ。
● ケース②：SRC × 駅近 × 空室多数 → 現金買主に3.6億成約
収益悪化していたが、
改善余地を説明し高額即決。
● ケース③：土地値厚いRC → 海外投資家に2.9億で売却
非公開で紹介し、
表面利回りより資産価値で高額成約。
● ケース④：修繕不足のSRC → 現状のまま5.2億で売却
修繕不要で買う法人へ紹介して即決。
■ まとめ：RC・SRCは“実勢価格×専門性×買主選定”で結果が変わる
RC・SRC一棟マンションの売却は
専門領域であり、
誰に依頼するかで 数千万円〜1億円以上の差 が出ます。
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実勢価格
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土地値
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収益力
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成約事例
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修繕履歴
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管理状況
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高額買主の選定
このすべてが揃ったとき、
RC・SRCは 最短・最高値で売却可能 です。
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