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【収益不動産を“実勢価格”で売る方法】
路線価・机上査定では絶対にわからない“本当の売値”を専門家が解説
■ はじめに：収益不動産の“本当の売値”をあなたはご存じですか？
収益不動産（RC・SRC・一棟マンション・一棟アパート）の売却で、
99％の売主が最初に間違えるのが 「価格の決め方」 です。
不動産会社の簡易査定や、ポータルサイトの価格を見て、
なんとなく判断してしまう…。
しかし実際の市場では——
路線価では売れません。
机上査定は当てになりません。
収益還元法だけでは危険です。
収益不動産は、
“実勢価格（リアルな成約価格）”を知っているかどうか
で、数千万円〜1億円以上の差が出ます。
私は（1LC株式会社・代表：岩下政徳）として、
全国主要都市で25年間、
6000〜7000件の収益不動産データを毎日取り扱い、
実勢価格での高額売却を専門 にしてきました。
この記事では、
収益不動産を 「最短で、最も高く」 売るための
実勢価格の正しい出し方と、
売主が絶対にやってはいけないことを
プロ視点でお伝えします。
■ 収益不動産で“実勢価格”が最重要な理由
● 実勢価格を知らない＝買主の言いなりになる
収益不動産の取引は “情報の世界” です。
実勢価格を知らない売主は、
-
買主に安く値切られる
-
一般仲介に任せてズレた価格で売り出される
-
売り出し後に価格をどんどん下げられる
という状況になります。
● RC・SRCの一棟物は「利回り」で動いているように見えて違う
表面利回りだけで値付けをするのは危険です。
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築年数
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構造（RC / SRC）
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土地値比率
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修繕履歴
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エリアの需要
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売主・買主の動き
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銀行融資の状況
-
キャッシュ買主の存在
これらすべてで価格は変わります。
● 特に2億〜20億の物件では“買主の質”で価格が決まる
現金買主・法人・富裕層・ファンドは
利回りだけでは判断しません。
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立地の将来性
-
持ち出し修繕の有無
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土地値の厚み
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運営改善の余地
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長期保有かどうか
-
築年数と積算割合のバランス
プロ買主ほど
数字を深く見て購入を決めます。
実勢価格を理解しないまま売り出すと、
高額売却は絶対に不可能です。
■ “実勢価格”を構成する3つの要素（これを知らなければ売れない）
① 成約事例（市場が実際に動いた価格）
もっとも重要なのが “成約事例” です。
売り出し価格でもなく、
路線価でもなく、
簡易査定でもありません。
● ポイント
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REINSの成約データ
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収益不動産業者の内部データ
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法人取引の非公開価格
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バルク取引
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仕込み案件の実価格
これらを見て初めて
“適正な実勢価格” がわかります。
② 収益還元法（NOI ÷ 還元利回り）
最も一般的な評価方法ですが、
あくまで一つの参考値 です。
例：
NOI 1,600万円 ÷ 7.5％ ＝ 2億1,333万円
この数字だけでは不十分です。
なぜなら——
利回りの設定値が間違っていれば
価格も大きくズレるから。
利回りは以下で変わります：
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都市か地方か
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エリアの流動性
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賃料の妥当性
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空室率
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築年数
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修繕履歴
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管理状態
③ 土地値（底値を決める）
どれだけ古い物件でも
土地値が“底値” になります。
土地値が高い物件は、
収益悪くても“高く売れる” ことが多いです。
土地値比率は
収益不動産の価格形成で最重要。
■ 実勢価格をズバリ出す“プロの計算法”
1LCが実務で使う手法を公開します。
STEP① 収益（NOI）を正確に出す
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共益費
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雑収入
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契約のクセ
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固定費（保守・点検）
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PM費
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AM費
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修繕予備費
机上ではなく、実運営の収支を元に計算します。
STEP② 市場利回り（エリア×構造×築年）を調査
エリア別の市場利回りを
“過去2年の実勢データ”で正確に出します。
STEP③ 同規模・同構造の成約事例から上下幅を計算
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近隣のRC
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築浅・築古
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売り急ぎ案件
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非公開取引
これらを参照し、
価格の“許容レンジ”を算出します。
STEP④ 土地値（底値）を算出
路線価 × 倍率ではなく
近隣の実勢土地値 を使います。
STEP⑤ 最終価格を“買える買主”のデータで調整
ここが普通の不動産屋と決定的に違う点です。
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医療法人
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資産管理会社
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外国法人
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高額富裕層
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法人のストック部門
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海外投資家
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ファンド系
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築古RC専門の買主
彼らが
「実際にいくらで買っているか」
というリアルデータで最終調整します。
■ 売主が“絶対にやってはいけないこと”
① 簡易査定を信用する
机上査定は 50〜80％の精度しかありません。
② 「高く売りたいから高く出す」という勘違い
収益不動産は
高値出し＝売れ残り＝値下げの悪循環 になります。
③ 路線価で判断する
収益不動産は、
路線価と実勢価格が全然違う 市場です。
④ 一般仲介に任せる
一般仲介では
高額買主へアクセスできません。
→ 結果的に安く売られる。
⑤ 広告に掲載する
特に2億〜20億の収益不動産は
広告に出すと価値が下がる ケースが多いです。
理由：
-
表面利回りで判断され安く叩かれる
-
問題点が露わになる
-
匿名問い合わせばかりになる
-
売り急ぎと誤解される
■ 高く売るためには“買主の質”がすべて
これは断言できます。
● 良い買主（法人・富裕層）
→ 高値で買う
→ スピードが早い
→ 条件が良い
→ 現金や低LTVで決まる
→ 交渉がシンプル
● 悪い買主（個人・素人）
→ 値切る
→ 内見だけで終わる
→ 融資が通らない
→ 契約直前でキャンセル
→ 時間だけ奪う
2億〜20億の物件は
買主の選定＝価格
と言えるほど重要です。
■ 高値売却を実現する“1LCの売却ルート”
1LCが高値売却に強い理由は
まさにこの部分です。
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全国6000〜7000件の収益データ
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実勢価格を理解した査定
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2億〜20億の買主リスト（法人・富裕層）
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弁護士・税理士・管財人ネットワーク
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物件の問題点の事前整理
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広告に出さず紹介で決める仕組み
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代表が全件を直接対応
“収益不動産 × 高額 × 実勢価格”
これらすべてを扱える会社は、ごく少数です。
■ 成功事例（実例＋フィクション混合）
● ケース①：相続×収益×土地値の厚いRC → 2.4億 → 2.9億成約
実勢土地値から底値を算出し、
海外投資家へ紹介して +5000万円アップ。
● ケース②：築35年RC × 空室多数 → 富裕層現金客へ3.6億成約
一般仲介では1年売れなかった物件を
実勢価格の根拠を示して高額即決。
● ケース③：債務超過 × 修繕不足 → 14日で6.2億売却
実勢価格＋問題点の整理により
破産直前の状況でも高値売却を実現。
● ケース④：賃借人トラブル × 古いSRC → 現状のまま4.3億売却
賃借人ごと引き受ける法人買主に紹介して即決。
■ まとめ：実勢価格がわかる人だけが“高く売れる”
収益不動産の売却で最も大切なのは
「本当の売値（実勢価格）」を知ることです。
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路線価は違う
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簡易査定は当てにならない
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収益還元法だけでは危険
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成約事例 × 土地値 × 収益 を総合評価
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高額買主に直接紹介
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法的・税的リスクを事前整理
このすべてが揃ったとき、
2億〜20億クラスの収益不動産が
最短で“最高値”に近い価格で売れます。
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