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- 収益物件の売却査定と「買主候…
一棟マンションや一棟アパートの売却を考えはじめたとき、ほとんどの方が最初にやるのは「査定」です。一括査定サイトに登録すれば、数日で複数社から査定額が届きます。
しかし、収益物件を売却された方の多くが、あとになってこう言います。
「査定額どおりに売れなかった」「そもそも内見も買付も入らなかった」
この記事では、なぜ査定額が当てにならないことがあるのか、その構造を説明したうえで、当社が提供している「買主候補診断」——査定額の前に、その物件を買う可能性のある投資家が何名いるかを実数で数えるサービス——の仕組みを、隠さずすべて公開します。
この記事の結論
売却の成否を決めるのは「いくらで売り出すか」より先に「その条件で買う人が実在するか」です。当社は購入条件を登録済みの投資家リストとの照合により、買主候補の人数を実数でお答えします。照合の結果が0名なら、0名とお伝えします。▼ 無料の買主候補診断はこちら（所要3分）
https://forms.gle/jcVhfQb2Rs76uLsGA
1. 売却査定の正体 — 査定額は「売れる価格」の約束ではない
まず前提として、査定額とは「この価格なら売れるはずだ」という各社の意見であって、売買の約束ではありません。
そして収益物件の売却仲介には、業界の構造的な事情があります。媒介契約（売却の依頼）を獲得するために、相場より高めの査定額を提示するという営業手法です。俗に「高預かり」と呼ばれます。
高い査定額で媒介契約を取り、売れない期間が続いたところで「反響がないので値下げしましょう」と提案する。売主は時間を失い、市場には「売れ残り物件」として履歴が残ります。収益物件は特に、長期間さらされた物件ほど投資家から警戒されるため、この時間のロスは価格に直結します。
つまり、査定額の高さと、売却の成功率には、直接の関係がありません。
売却の成否を分けるのは、「その価格・その条件で買う投資家が、実際に存在するか」です。
2. 「購入希望者がいます」チラシの買主は実在するのか
「あなたの物件の購入を希望しているお客様がいます」というチラシやDMを受け取ったことがある方は多いと思います。
この手法について、日本経済新聞は2022年に、こうした案内に記載された買主は実在しないことが多いと報じています。媒介契約を獲得するための「撒き餌」として使われてきた、業界では古くから知られた手法です。
当社がこの記事を書いているのは、他社批判のためではありません。「買主がいます」という言葉は、本来なら売主にとって最も重要な情報のはずなのに、業界の慣行によって信用できない言葉になってしまった——この状況を、仕組みで解決できると考えているからです。
言葉を信用してもらえないなら、数え方ごと公開すればいい。それが買主候補診断です。
3. 買主候補診断とは何か — 仕組みの全公開
買主候補診断とは、売却予定の物件の条件（所在地・種別・構造・築年・価格・利回り）を、当社に購入条件を登録している投資家のリストと照合し、全条件に合致する投資家の人数を実数で報告するサービスです。
当社は収益物件の紹介を専門とする会社で、投資家のお客様一人ひとりから、次のような購入条件をお預かりしています。
- 希望エリア（都道府県だけでなく市区単位）
- 価格帯（下限・上限）
- 最低利回り
- 築年数の上限
- 構造（RC・鉄骨・木造など）
- 物件種別（一棟マンション・一棟アパートなど）
普段は「物件 → 条件に合う投資家」の向きでこのリストを使い、条件に合致した物件だけをご紹介しています。
買主候補診断は、この照合を逆向きに使います。「この物件を、いま売り出したら、条件に合致する投資家は何名いるか」。機械的な照合なので、恣意的に数字を増やすことも減らすこともできません。
ポイントは、候補の数え方が厳格であることです。
- エリアは市区単位で厳格に照合します（「東京都ならどこでも」のような緩い判定はしません）
- 価格・利回り・築年数・構造・種別の全条件に合致した場合のみ「候補」と数えます
- 1条件でも外れれば候補に数えません
「近い条件の人も含めれば◯名」のような水増しをすると、診断の意味がなくなるからです。
4. 診断で分かること・分からないこと
正直に書きます。
分かること
- あなたの物件の条件で、当社リスト内に買主候補が何名いるか（実数）
- 候補上位の登録条件（匿名。例:「東京都内一棟アパート希望・〜8,000万円・利回り8%以上」）
- 候補が少ない場合、どの条件（価格・利回り）を調整すると候補が何名に増えるか（実測）
分からないこと
- 候補が「必ず買う」かどうか。候補とは「条件が合致する投資家」であり、購入の約束ではありません
- 当社リストの外にいる買主。診断はあくまで当社データベースとの照合結果です
診断結果は購入の保証ではありません。ただ、「条件の合う投資家が◯名いる状態で売り出す」のと「誰に売れるか分からないまま売り出す」のとでは、価格戦略も期間の見通しもまったく変わります。
5. 0名だったらどうなるのか
照合の結果、候補が0名なら、「0名でした」とお伝えします。
そのうえで、条件を1つずつ動かした場合の実測値を添えます。たとえば「価格を◯◯万円（利回り◯%相当）にした場合は◯名」という形です。この数字も機械照合の実測であり、推定や希望的観測は含めません。
「0名です」と言う会社はほとんど存在しないと思います。しかし、0名という事実を知らずに売り出して時間を失うより、0名という事実から価格戦略を立てるほうが、売主の利益になると当社は考えています。
架空の数字を作らない。これが当社の診断の唯一のルールです。
6. 売り出しは「待つ」のではなく「探しに行く」
診断の結果、売り出しをご決断いただいた場合、当社の動き方は一般的な仲介と異なります。
一般的な売却仲介は、レインズ（不動産流通機構）とポータルサイトに物件を掲載して、買主からの問い合わせを待ちます。
当社はこれに加えて、
- 診断で合致した買主候補へ、ご契約から48時間以内に直接打診を開始します
- 会員50万人超の不動産投資プラットフォームの投資家データベースを購入条件で検索し、条件の合う投資家お一人おひとりへ個別にご提案します
買主を待つのではなく、探しに行く。条件データを持っているからこそできる売却活動です。
7. 2025年の法改正で「囲い込み」はどう変わったか
売却を任せる際に売主が最も警戒すべきなのが「囲い込み」——他社からの買主紹介を遮断し、自社で買主も見つけて手数料を両取りしようとする行為です。物件が市場に出回らないため、売却は遅く、価格は下がりやすくなります。
2025年1月に宅地建物取引業法の施行規則が改正され、レインズへの取引状況（ステータス）登録が義務化されました。虚偽の登録は処分の対象です。つまり、「囲い込みをしていないこと」を書面で確認できる時代になりました。
当社は媒介契約をいただいた場合、レインズ登録証明書を必ずお渡しします。加えて、打診結果・反響は毎週書面でご報告します（法定義務の2週に1回を上回る頻度です）。
囲い込みは、当社のビジネスモデル上も不要です。当社の強みは買主候補データそのものであり、市場を狭めて両手数料を狙うより、候補に最速で当てて成約させるほうが合理的だからです。
8. 診断の対象物件と流れ
対象
- 想定売却価格1億円以上の一棟収益物件（一棟アパート・一棟マンション・一棟ビル）
- 土地（※土地は買主候補診断に代えて、当社にて個別に査定のうえご報告します）
流れ
- 診断フォームに物件情報を入力（所要3分。登記簿や図面は不要です）
- 当社にてデータベースと照合（機械照合＋担当者による確認）
- 2〜3営業日以内に、診断結果をメールでご報告
診断は無料です。診断を受けても、売却や媒介契約の義務は一切ありません。「いま売るとどうなるか」を把握するためだけのご利用も歓迎します。
▼ 無料の買主候補診断はこちら（所要3分）
https://forms.gle/jcVhfQb2Rs76uLsGA
9. よくあるご質問
Q. 診断は本当に無料ですか？
A. 無料です。診断後に売却や媒介契約をお願いすることもありません。営業のお電話も、ご希望いただいた場合（診断フォームで「メール＋電話」を選択された場合）以外はいたしません。
Q. 査定額も出してもらえますか？
A. はい。フォームの価格欄に「査定希望」とご記入いただければ、当社の積算評価（土地値＋建物値）に基づく試算価格で診断します。
Q. 候補の投資家がどんな人か教えてもらえますか？
A. 診断結果には候補上位の登録条件を匿名でお付けします。氏名等の個人情報は、媒介契約の締結まで双方に開示しません。
Q. まだ売るか決めていないのですが。
A. 問題ありません。診断を受けた方に売却の義務は一切なく、「相場を知りたいだけ」という選択肢もフォームにご用意しています。
Q. 区分マンションや戸建も診断できますか？
A. 現在の診断対象は想定売却価格1億円以上の一棟収益物件（アパート・マンション・ビル）と土地です。対象外の物件はご容赦ください。
Q. 診断結果の人数は本当に実数ですか？
A. 実数です。当社データベースとの機械照合の結果をそのまま報告し、推定値や「見込み」を加算しません。0名の場合は0名とお伝えします。
1LC株式会社（宅地建物取引業 免許番号: ※要挿入）
収益物件の紹介・売却仲介（取引態様: 媒介）
お問い合わせ: info@1lcinc.com ／ 0120-016-867（定休日: 水曜）
