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隣地との境界ブロックを「共有」にするか「単独」にするかで、将来のトラブル・売却時の価格・隣地関係が大きく変わります。
結論から言うと、正解はケースによって異なり、
判断を間違えると数十万円〜数百万円の損失やトラブルが起きます。
本記事では、境界ブロックの「共有」・「単独」所有のメリットとリスクを、専門家視点でわかりやすく解説します。
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実際にご相談いただく方の多くは、
「共有にしたら将来揉めない？」「単独のほうがいい？」「隣地にどう説明すれば？」
と非常に悩まれています。
■ 境界ブロックの「共有」と「単独」所有のメリット・デメリットとは
境界ブロックの建て方としては、下記の２通りの方法があります。
-
両土地の境界線が境界ブロックの中心を通るように設置する。
-
土地の境界線に境界ブロックの外面が沿うように一方の土地のみに設置する。
1 の場合は境界ブロックの設置費用の負担割合で共有することになります。
2 の場合は費用も境界ブロック設置した土地の所有者が負担しますので、設置者の単独所有となります。
では、自分の土地に単独所有と境界線上での共有、どちらにすべきでしょうか。
■ 共有か単独かは、隣地の状況・将来の売却予定・境界線の位置で最適解が変わります
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■ 共有のメリットとは
※1．境界ブロックの構造などにこちらの希望が入れられる。
※2．費用負担が少なくなる。
※3．境界ブロック分の土地の面積が広くなる。
上記※1 の境界ブロックの構造に希望を入れられる点ですが、仮に隣地所有者が隣地に単独で境界ブロックを作る場合には、隣地所有者が自由に塀の高さや材質を決めることができます。
隣地所有者の境界ブロックですので、他人は口出しはできません。
たとえばコンクリート製で隙間なく、しかも高さ２メートル超といった塀が作られれば、自分の土地に日当たりや風通しに影響が出ることが大いに考えられますが、これを格子状のフェンスにしてくれと要求はできません
（せいぜい高さを２メートル以下にしてもらう程度かと思います）。
境界ブロックを共有とする場合、高さや材質は協議の上決めることになりますので、日当たりや風通しを確保したいと考えれば、境界ブロックなどの上部はアルミの格子状のフェンスとする、といったような要望を出して、自分の意見をある程度反映させることが可能です。
上記※2 の費用負担が少なくて済むことについては、費用は双方で折半となりますので、半額で済むことになります。
最後に※3 の境界ブロックに割く面積が少なくて済むという点ですが、都心のような土地の価格が特段に高く小さな土地を所有し合っている場合を除けば、大したメリットではないかと思います。
■ 共有のデメリットとは
自分一人では境界ブロックの仕様やその後の処分について決められないということです。
前に説明したとおり、境界ブロックを建てる際に
どんな塀（高さ、材質、色など）を建てるかを協議して合意する必要があります。
さらに、一度建てた境界ブロックの撤去や建替えには他の共有者の同意が必要となります。
また、補修についても共有者と相談の上で進めていくことになります。
近隣関係が良好であれば良いのですが、
将来、所有者が売買や相続によって変わったりすればどうなるか分かりません。
そうなると、いちいち協議が必要な共有は、
やっかいな問題を抱え込む可能性もあります。
単独所有のメリット・デメリットは、共有の場合の裏返しとなります。
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■ 単独所有のメリットとは
自分で自由に境界ブロックなどの構造を決められることです。これにつきます。
プライバシーを重視したいのであれば、境界ブロックではなく、
コンクリート製の塀や雰囲気の出る板塀のもので完全に隣地からの視界を遮断してしまうことが考えられます。
また、管理も自分の判断だけで行うことができます。
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■ 単独所有のデメリットとは
境界ブロックの設置および維持にかかる費用は、すべて自己負担となります。
また、自分は日当たりや風通しを考慮して自己所有地部分に格子のフェンスを建てても、
隣地所有者も隣地部分にコンクリート製の塀を建ててしまうといったこともあり得ます。
■ 「共有」と「単独」所有はどちらが望ましいのか？
結論として、金銭的に余裕がある場合は
「単独所有」がもっとも将来のリスクが少なく安全です。
ただし、
* 隣地がどんな方か
* 将来の建替え予定
* 売却予定
* 越境の有無
* 他の工作物との兼ね合い
などで最適解は変わります。
境界ブロックだけでなく、
・「そもそも物件の価格がどう決まるのか？」
・「売却の税金やタイミングで損をしない方法は？」
も合わせて押さえておくと安心です。
▶ 不動産の査定で損しないための基本
『査定で損しないために知るべき3つの評価方法』
▶ 売却の税金とタイミングのポイント
『不動産売却の税金と“最適な売却タイミング”』
最近では、それぞれの土地所有者が自分で塀を建てる例がほとんどです。
ただし、単独で建てる場合においても、お隣さんとのトラブルを防止する観点から、
どのような構造（高さ、材質、色等々）にするかは隣地所有者に事前にお話しした上で
塀を設置された方が良いでしょう。
■ 災害・ブロック倒壊リスクと法的な注意点
ご存じの通り、災害によりブロック塀の倒壊事故が増えています。
そのため、売却時・建替え時には撤去義務や高さ制限が法律上問題になるケースが多いです。
特に、2億円以上の収益不動産など高額帯の物件では、
・境界ブロックや擁壁の状態
・越境やセットバックの有無
が「そもそも売れるか」「いくらで売れるか」に直結します。
高額帯の売却全体の考え方については、下記でくわしく解説しています。
▶ 2億円以上の物件を最高値で売りたい方へ
『2億円以上の収益不動産を最高値で売却する方法
｜相続・破産・共有名義の専門家が徹底解説』
「うちのブロックは撤去対象？」
「このまま売却して大丈夫？」
こうしたご相談は、実際に現地写真をいただければ無料で診断しています。
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境界ブロック・越境・共有名義・単独設置・売却・相続。
これらは判断を誤ると将来トラブルにつながる領域です。
（くわしくは『高く売れる売主の共通点』もご覧ください）
-
隣地への説明文作成
-
最適な所有形態（共有か単独か）
-
将来の売却価格への影響
-
トラブルを避ける交渉方法
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このレポートでは、
・隣地・境界トラブルで損をしないための基本ポイント
・売却価格が数百万円変わる「査定方法」の違い
・税金と売却タイミングを決めるときの考え方
などを、初めての方にも分かりやすくまとめています。
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それでは良い１日をお過ごしください。
心を込めて。
