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2億円以上の収益不動産を最高値で売却する方法｜相続・破産・共有名義の専門家が徹底解説
■ はじめに：2億円以上の収益不動産は「普通の仲介会社」では売れない
2億円以上の収益不動産（RC・SRC・一棟マンション・一棟アパート）の売却は、一般的な仲介会社では扱いきれないケースがほとんどです。
理由は3つあります。
① 価格形成のプロセスが「住居系」と全く違う
住居系は「相場 × 需要」で売れますが、
収益不動産は“収益還元法・実勢価格・土地値”の3つの指標で価格を決める特殊市場です。
これを理解していないと
「高すぎて売れない」「安く売ってしまう」
という重大なミスが生じます。
👉 実勢価格で売る方法を詳しく知りたい方はこちら
② 高額買主の母数が少ないため“買主リストの質”で勝負が決まる
一般ポータル（SUUMO・アットホーム・楽待・健美家）に掲載しても、
2億円以上の買主層はほとんどいません。
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3億〜20億クラスの法人
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資金力のある資産管理会社
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医療法人や事業法人の投資部署
-
海外投資家
-
相続対策で買い進める富裕層ファミリー
-
金融機関・REIT・ファンド
などに「直接」紹介する必要があります。
つまり、
買主リストを持たない会社には高額売却は不可能 です。
③ 相続・共有名義・破産・立退きなど“法務リスク”が高い
特に2億円以上の物件は
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相続発生から長期間放置
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共有者が揉めている
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債務超過・破産予定
-
建物不具合・賃借人問題
-
越境・下水道・擁壁・境界
など、通常の仲介店が避けたがる案件ばかり です。
👉 相続・共有名義でお困りの方はこちら
■ 1LCが「大手より高額売却できる」理由
当社は、 RC1棟専門25年 の実務経験を背景に、
次のような全国最高レベルの体制で売却に取り組んでいます。
◆ 1. 全国主要都市で“6000〜7000件”の収益物件データを保有
毎日収集しているデータは、ポータル掲載物件とは次元が違います。
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非公開の業者間情報
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金融機関からの紹介情報
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税理士・弁護士からの処分案件
-
破産管財人からの売却案件
-
買取業者の内部流通
これらを統合管理しているため、
**最新の実勢価格（リアルな取引価格）**を常に把握できます。
◆ 2. 高額買主リスト（3億・5億・10億・20億クラス）を独自保有
2億円以上の収益不動産の売却で最重要なのが 「事前に買主がいる状態を作れるか」 です。
1LCには
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医療法人・事業法人
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大規模不動産会社
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外資ファンド
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上場企業
-
富裕層ファミリー
-
現金買いの個人投資家
など、全国規模の高額買主ネットワークがあります。
そのため、
広告を出さずに“ピンポイントで紹介”し、最短で成約に持ち込むことが可能。
◆ 3. 相続・破産・共有名義の特殊案件の専門処理チーム
2億円以上の売却案件では、ほぼ必ず法務リスクが絡みます。
1LCでは
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相続専門の司法書士
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税理士
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不動産訴訟に強い弁護士
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破産管財対応の弁護士・管財人
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測量士・建築士
-
投資用不動産の調査会社
と提携し、物件1件ごとにチーム編成を行います。
◆ 4. 代表（岩下）が直接対応するため、意思決定が速い
大手仲介会社のように
「担当者の経験不足」
「本部決裁の遅さ」
がありません。
岩下が 直接査定 → 価格調整 → 買主紹介 → 契約交渉
まで行うため、スピードと品質が圧倒的に高いのが特徴です。
■ 【専門解説】2億円以上の収益不動産を高値で売る方法（完全版）
◆ ① 正しい「価格の決め方」｜3つの指標の精度が勝敗を決める
1. 収益還元法
収益（NOI）を利回りで割り戻す基本手法。
例：NOI 1,600万 ÷ 還元利回り8% ＝ 2億円
しかし、岩下が長年実勢を見てきた結論として
机上利回りでは市場価格とズレる ため、
以下の2つを必ず同時に見る必要があります。
👉 査定額がズレる理由とはこちら
2. 実勢価格（近隣の成約事例）
REINSや業者間情報を元にした取引価格。
ここを知らずして売却するのは失敗の元。
3. 土地値
収益価格が土地値より低いと「底値」になります。
逆に、土地値が高ければ売却戦略も変わります。
◆ ② 法務リスクを“先に”整理することが成功のカギ
高額物件ほど、次のような問題を抱えがちです：
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共有名義の同意が取れない
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相続登記が未了
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建築確認や検査済証が不明
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配管・境界トラブル
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賃借人との揉め事
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修繕積立の不足
この処理を後回しにすると「買主が離脱」します。
1LCは売却前に法務リスクを洗い出し、解決できる部分から順番に潰していきます。
◆ ③ 高額買主へ“直接”紹介｜広告掲載は最後で良い
1LCが25年で導き出した結論は明確です。
❌ 楽待や健美家に掲載
→ 反響は安い利回りの物件ばかり
→ そもそも高額買主がいない
✔ 狙うべきは「最初から買える」法人・富裕層
-
即日で買付可能
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レバレッジではなく現金or低LTV
-
長期保有前提で価格が安定
この層に “ピンポイントで紹介できるか” が勝敗を決めます。
◆ ④ 現地確認 → 内見 → 条件調整 → 契約
ここから先はスピード勝負。
最初の48時間で動ける会社でなければ、高額物件は売れません。
1LCは 即日内見 → 当日条件入力 → 翌日買付 というスピードで進めます。
■ 相続不動産（2億円以上）の売却で、最も多いご相談内容
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共有者の同意が取れない
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路線価ではなく実勢価格で売りたい
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相続税を払うために急ぎ現金化したい
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古い建物で評価が難しい
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立退き交渉も任せたい
相続は「売却するかどうか」の判断基準も難しく、
当社では相続税・譲渡税を含めた総合的な最適解をご提案します。
■ 破産・債務超過の物件で多いご相談
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破産予定で、裁判所提出の価格が必要
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管財人が売却先を決められない
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債務超過で“銀行との協議”が必要
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公開すると価値が下がるため「静かに売りたい」
破産案件はスピードが命。
1LCでは、管財人・裁判所と連携し、最短で価値を最大化します。
■ 実際の成功例（匿名）
※ブログ公開用に修正済
● 3.8億 RCマンション（相続・共有名義）
共有者が3名で意見が割れていたが、
“3者それぞれの出口シミュレーション”を提示し、合意形成。
→ 1ヶ月で成約
● 6.2億 アパート（破産案件）
裁判所＋管財人＋債権者の調整を一括管理。
→ 最短14日で売却・決済完了
● 2.5億 SRCビル（老朽化・賃借人トラブル）
賃借人交渉＋建物調査を同時進行し、海外投資家へ売却。
→ 想定より+1800万円の高値売却に成功
■ 【最重要】売却相談（無料）はこちら
2億円以上の収益不動産・相続案件・破産案件については、
すべて代表の岩下が直接対応します。
■ よくある質問（FAQ）
Q. 売却か保有かで迷っています。相談だけでも大丈夫ですか？
→ はい、数字を使い客観的にアドバイスします。
Q. 共有名義で揉めていますが、どう進めれば？
→ ご事情に合わせて「最短ルート」を提案。分割や調整も可能です。
Q. 破産の予定があります。どのタイミングで相談したら？
→ 早いほど価値を落とさず売却できます。匿名相談も可能です。
■ まとめ：高額物件は“会社の差”ではなく“担当者の差”で結果が決まる
2億円以上の収益不動産は、
扱える会社と扱えない会社が極端に分かれる領域です。
1LCでは、代表の岩下が全件直接対応することで、
-
最短のスピード
-
圧倒的なデータ量
-
法務リスク対応力
-
高額買主への直販ルート
を兼ね備え、最高値での売却を実現しています。
売却でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
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