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【相続不動産を高く売る方法】
共有名義・揉め事・実勢価格・税金まで“最短で解決する完全ガイド”
■ はじめに：相続不動産の売却は「普通の売却」より10倍むずかしい
相続不動産を売却しようとすると、
一般の方が必ずつまずくポイントがあります。
それは――
相続不動産は、“普通の不動産売却”とはまったく別物だからです。
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共有者の同意が必要
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遺産分割協議の整理
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価格が複雑（路線価・実勢価格・収益還元法）
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税金（相続税・譲渡税）が絡む
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登記・境界・配管など法務リスク
-
古いアパート・マンションの調査
こうした要素が重なるため、
相続不動産の売却には 高い専門性 が求められます。
1LC株式会社 代表・岩下は、
25年間、相続・共有名義・収益不動産の高額売却を専門に扱ってきました。
この記事では、
相続不動産を 「最短で、最高値で、安全に」 売却するためのすべてを
専門＋やさしい説明のハイブリッドでまとめています。
記事の最後には、
代表直通LINEで無料相談できる導線 を設けています。
迷っている段階でもお気軽にご連絡ください。
■ 相続不動産が「難しい」理由（最初に知るべき5つ）
① 共有名義で“全員の同意”が必要
相続人が3名・4名といる場合、
たった1人の反対で売却が進みません。
しかも共有者は
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遠方
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高齢
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連絡が取りづらい
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感情的な対立
など、意思統一が難しいことが多いです。
👉 共有名義で話がまとまらない場合の解決方法はこちら
② 遺産分割協議が整っていない
遺産分割協議書が無いまま売却に進むと、
トラブルになり高額売却が不可能になります。
③ 路線価と売値がぜんぜん違う
相続税で使う“路線価”で価格を判断すると、
数千万円以上損をするケースが少なくありません。
不動産は 実勢価格（リアルな売値） で市場が動きます。
👉 査定額がバラバラで困っている方はこちら
④ 相続税・譲渡税が複雑
相続不動産の売却では、
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相続税
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譲渡所得税
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3000万円控除
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長期譲渡・短期譲渡
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税務署からの問い合わせリスク
など、税金判断を誤ると数百万単位で損をします。
⑤ 法務リスクの発覚が多い
特に2億円以上の収益不動産では
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境界の不明確
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越境
-
配管の無断接続
-
建築確認の不備
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古い建物の劣化
-
賃借人トラブル
など、一般の不動産屋では対応できない問題が多く発生します。
👉 共有名義トラブルをスムーズに解決する方法はこちら
■ 相続不動産で最初にやるべき3つ（ここで9割決まる）
① 共有者の意思確認（正しい順番で）
最初にすべきは「売れるかどうか」ではありません。
まずは 共有者の意向を正確に把握すること です。
ただし、共有者には絶対にこう言ってはいけません：
「いくらで売りたい？」
→ これを言うと全員の希望価格がバラバラになり、
売却方針がブレて揉めます。
正しい順番は
（1）状況整理 →（2）価値の把握 →（3）価格提示
です。
② 正確な価値（実勢価格）を知る
路線価ではなく、
取引事例＋収益還元＋土地値
の3点法で価格を出します。
特に収益不動産は、
「NOI（利回り）」だけを見た間違った査定が多く、
場合によっては 3000万円〜8000万円以上の差 が出ます。
③ 相続登記の状況と法務リスクを確認
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相続登記
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遺産分割協議書
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固定資産税
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境界
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配管
-
建築確認
-
謄本の履歴
売却前に把握すべき情報が多いのが相続不動産です。
■ 実勢価格の正しい調べ方（ここを間違えると100％損する）
● 路線価では売れない
路線価は「税金のための指標」であり、
実際の取引価格（売値）とは大きく違います。
2024年時点で路線価と実勢価格の差は 1.2〜1.8倍 が普通です。
● 収益還元法だけの査定は危険
投資物件の場合、
NOI ÷ 利回り で簡易的に価格を出せますが、
これは目安であり、実際には
-
エリアの成約事例
-
将来の賃料推移
-
一棟マンション市場の動き
-
土地値比率
-
築年数と構造（RC・SRC）
を総合判断しなければ、
適正価格からズレます。
● 高額物件（2億以上）は一般仲介では売れない
理由はシンプルです：
その価格帯の買主が、一般市場にはほとんど存在しないから。
必要なのは、
-
法人買主
-
不動産会社の保有部門
-
医療法人
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資産管理会社
-
海外投資家
-
現金買いの富裕層ファミリー
こうした“ピンポイント買主”に直接紹介することです。
■ 相続不動産を「最短で・高く」売るための最適ルート
① 相続に強い不動産会社に相談
相続の売却は、普通の仲介店では対応ができません。
1LCでは以下をワンストップで行います：
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相続人の意向整理
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実勢価格の算出
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売却方針の決定
-
法務リスクの調査
-
相続税・譲渡税の整理
-
高額買主への直接紹介
② 共有名義の整理（揉めていても大丈夫）
共有者の主張が割れていても、
それぞれが損をしない最適解を提示しながら進めます。
③ 高額買主へ“直接”紹介
広告掲載は不要。
むしろ掲載すると価格が下がることすらあります。
最初から買える法人・投資家に紹介することで
時間をかけずに高値売却ができます。
④ スピード重視で契約
相続税の期限が迫っている場合でも、
必要なら 最短7〜14日で売却が可能です。
■ 共有名義が揉めている場合の最短解決方法
共有名義で揉めているケースは非常に多いです。
よくある質問はこちら：
-
兄弟の1人が売りたがらない
-
妹だけが高い価格を希望
-
分割協議がまとまらない
-
感情的になって話が進まない
こうした場合、対処法は3つです。
① 全員が損しない価格を提示
「あなたが譲る理由がある」
という話の流れを作るのがポイントです。
② 客観的な数字で説明（感情から“数字の世界”へ）
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実勢価格
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土地値
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収益価格
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市場データ
感情の対立を「数字」で中立化させます。
③ どうしても同意が取れない場合
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持分売却
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調停
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法定相続分を利用した再構築
など、進める方法はいくつもあります。
■ 税金（相続税・譲渡税）の基本と“損をしない”売り方
● 相続税の納税期限
相続税は 10ヶ月以内 に納税が必要です。
売却で現金化する場合、
この期限が大きく影響します。
● 譲渡税の基本
取得時期に応じて税率が変わります。
-
5年超 保有 → 長期譲渡（20％）
-
5年以内 → 短期譲渡（39％）
相続の場合、
被相続人の保有期間を“引き継ぐ”ため
思ったより税率が低くなることもあります。
● 3000万円控除（特例）
同居や居住用の条件により、
3000万円控除の適用が可能です。
■ 問題を抱えた相続物件でも“高く売れる”方法
よくある「問題のある物件」
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古いRCマンション
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老朽化
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空室多数
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配管トラブル
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立退きが必要
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遠方で管理できない
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隣地との境界が不明
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無断接続の下水管
こうした物件は一般仲介ではまず扱えません。
1LCは
全国主要都市の6000～7000件の収益不動産データ を基に
“問題物件に強い買主”へ直接紹介できるため、
普通より高い価格で売ることができます。
■ 実例（匿名）
● ケース①：兄弟3名の共有 → 1ヶ月で3.8億円成約
意向がバラバラで揉めていたが、
全員が納得する基準価格を提示し、即成約。
● ケース②：古いアパート（相続税支払い） → 14日で売却
老朽化＋空室多数だったが、
高額買主へ直接紹介し、最短で現金化。
● ケース③：相続登記未了＋越境 → 海外投資家へ売却
法務リスクを整理してから
海外現金買主へ紹介し、高値成約。
■ 相続不動産で絶対にやってはいけないこと
● 路線価で判断する
● 一般仲介だけに任せる
● 広告に出して価格を下げる
● 登記や境界を放置したまま売る
● 共有者に先に価格希望を聞く
これらはすべて 高額売却が失敗する典型例です。
■ まとめ：相続不動産は「正しい順番」と「専門性」で結果が変わる
相続不動産の売却は、
“誰に依頼するか”で 数千万円〜億単位の差が出ます。
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共有名義
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価格
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税金
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法務
-
収益性
-
相続人の意向
これらを一つ一つ丁寧に整理し、
高額買主へ最短で紹介できるかどうかで、
結果は大きく変わります。
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相続人同士で揉めている
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共有名義で進まない
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実勢価格が知りたい
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相続税の支払いが迫っている
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2億円以上の収益不動産を売りたい
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急ぎ現金化したい
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